¿QUÉ ES UNA SUBROGACIÓN HIPOTECARIA?

Los préstamos hipotecarios se caracterizan, entre otras cosas, por tener plazos de amortización muy largos. Durante esos años, el mercado hipotecario puede ser muy distinto al que existía cuando se firmó la hipoteca, así como nuestra situación económica. Con la crisis sanitaria, son muchas las entidades bancarias las que hablan de este concepto y muchas las solicitudes para realizar una operación financiera de este tipo, tal y como afirman los expertos. En un contexto laboral de incertidumbre, los clientes buscan ofertas en las entidades bancarias que supongan mayores ventajas, pero ¿Qué es exactamente la subrogación hipotecaria?

La subrogación hipotecaria es la operación que permite cambiar la hipoteca de banco para mejorar las condiciones. Principalmente se utiliza para mejorar el tipo de interés o cambiar el plazo del préstamo, aunque es posible modificar otras cláusulas.

Es habitual hacerlo cuando quieres cambiar el tipo de interés o pasar de una hipoteca variable a una mixta o fija y viceversa. Pero también se pueden modificar las siguientes condiciones:

Productos combinados, al firmar la hipoteca se obtienen mejores condiciones si se contratan determinados productos combinados, como los seguros de vida y hogar. Al renegociar las condiciones hipotecarias con el nuevo banco puedes cambiar estos productos y rebajar el coste de la hipoteca.

Comisiones, con la subrogación puedes negociar nuevas comisiones con el nuevo banco, como, por ejemplo, la comisión de amortización, para que sea más rentable hacer amortizaciones anticipadas.

Plazo, alargar la duración del préstamo es otra de las modificaciones más habituales que se realizan en la subrogación. Al ampliar el plazo de amortización de la hipoteca, las cuotas mensuales son más bajas, aunque a la larga se paguen más intereses.

Si lo que queremos es hacer una subrogación para mejorar las condiciones del préstamo que tenemos con el banco, lo primero que debemos hacer es comprobar las condiciones de las hipotecas que ofrecen otras entidades financieras y si encontramos una con mejores condiciones, se solicita la subrogación a la nueva entidad. El nuevo banco, después de analizar tu perfil para ver si es viable la operación, te hará una oferta con las condiciones del préstamo. También se las comunicará a tu banco actual para que entregue el certificado de la deuda pendiente del préstamo en un plazo de 7 días. El banco en el que tienes la hipoteca dispone de un plazo de 15 días para hacer una contraoferta que iguale o mejore las condiciones que te ofrece la nueva entidad. No obstante, no es obligatorio aceptar esta oferta; puedes rechazarla y cambiar de hipoteca igualmente.

Según los datos del Instituto Nacional de Estadística, las hipotecas sobre viviendas en mayo cayeron un -27,6%, en abril un -18,4% y en marzo un -14,6%. Las restricciones impuestas durante el estado de alarma paralizaron las visitas a viviendas en venta. Además, las firmas ante notario, así como las inscripciones registrales se limitaron a las transmisiones urgentes. Sin embargo, según el comparador bancario iAhorro, las búsquedas sobre subrogaciones aumentaron un 28% interanual en el quinto mes del año.

Según los analistas, lo ideal es trasladar la hipoteca a otro banco durante la primera mitad del plazo de amortización. Con el sistema utilizado para devolver estos productos en España se paga la mayor parte de los intereses en los primeros años de vida del préstamo, así que cuanto más se tarde en formalizarse el cambio de entidad para rebajar el tipo, menor será el ahorro obtenido a la larga.